Serious shit

(op onze blog kun je ieder dag lezen over beleving waar je blij van wordt, thuis en op je werk & altijd duurzaam)

De bouw wordt niet meer hetzelfde als wat het voor de crisis was, onderstaand een mooi artikel waarom alles nu anders gaat en dat lijkt maar goed ook. De uitdaging in de bouw is vooral een creatieve in antwoord op disrupties(lees verder onderstaand), voor de vaste lezers van onze posts zijn we daar in ieder geval op voorbereid…

Plannen maken…?!

Je huisvesting inzetten om je optimaal te voelen….. en het levert nog geld op ook! Kijk op of neem contact op, we helpen je graag en goed verder. 

jouw Share of like voor deze post is van harte welkom!

De veranderende bouwopgave


Bent-u-er-klaar-voor...

‘Disruptie’, dat is het nieuwe toverwoord van het moment. Het besef dat de technologische ontwikkelingen onze economie in brede zin gaan veranderen, lijkt massaal door te dringen. Wat eerst vooral beperkt was tot andere sectoren en consumentenmarkten (Airbnb, Netflix, Spotify), lijkt nu ook de bouw op zijn kop te gaan zetten. In deze blog stip ik enkele maatschappijbrede disrupties aan en analyseer ik de gevolgen ervan op de vastgoedmarkt.

Onze economie is alweer een tijdje aardig aan het groeien. Toch is de consensus in de bouw dat we niet meer teruggaan naar de gouden tijden van voor de crisis. Sterker nog, het nieuwe elan is om te spreken van een paradigmaverschuiving is de bouwkolom. Bedrijven die zich traditioneel op blijven stellen, kunnen verrast worden door de vele disruptieve ontwikkelingen die er spelen. Het is dus zaak voorbereid te zijn op de structurele veranderingen in onze sector.

Disrupties

De grote vraag is waarom er momenteel zoveel disrupties plaatsvinden, in de gehele breedte van de economie. Volgens Jan Rotmans, Hoogleraar Transitiemanagement, vinden disrupties plaats zodra er sprake is van verspilling, als de klant afzijdig wordt gehouden van het keuzeproces of als er weinig transparantie is over de geleverde kwaliteit. De bovenstaande schokken in andere sectoren zijn te herleiden tot deze drie voorwaarden. Verspilling vond bijvoorbeeld plaats in mobiliteit (lege stoelen, halflege vrachtwagens), wat heeft geleid tot Uber. Amazon speelde adequaat in op het beperkte aanbod in fysieke boekwinkels.

Als we kijken naar de bouwsector, dan wordt duidelijk dat zelfs aan alle drie de voorwaarden voor disrupties wordt voldaan: een symptoom van verspilling zijn de hoge faalkosten door inefficiënties in het bouwproces. De klant werd jarenlang afzijdig gehouden van het eindproduct en het bouwproces. Klanten zijn maar lastig, zo was de communis opinio in de bouwkolom. De opgeleverde gebouwen sloten jarenlang dan ook niet aan op de klantwens. Tot slot is er een gebrek aan transparantie in het bouwproces. Door de veelvoud aan betrokken partijen is er sprake van een soort ‘black’ box: het is volstrekt onduidelijk wie wanneer waarde toevoegt en waar verspilling ontstaat.

Kortom, de voorwaarden voor een systeembreuk in de bouw zijn aanwezig. In het vervolg van deze blog stip ik enkele belangrijke paradigmaverschuivingen aan in de utiliteitsbouw. De opsomming is nadrukkelijk niet uitputtend, maar het geeft wel de grote lijn weer.

Paradigmawisseling in de utiliteitsbouw
20e eeuw 21e eeuw Impact op bouwsector
Werkende bevolking Zorgbehoevende bevolking Verschillen vraag/aanbod (leegstand) in vastgoedsegmenten verschuift, minder scholen, kantoren en winkels nodig
Bevolkingsgroei Afnemende groei / stabilisatie Bouwopgave utiliteit verschuift van uitbreiding naar vervanging
Privé en werk gescheiden Privé en werk lopen door elkaar De arbeidsmarkt versplintert, veel zzp’ers, meer thuiswerken, gebouwbezetting daalt
Projectontwikkeling Herontwikkeling / transformatie De uitbreidingsvraag is weggevallen, waardoor projectontwikkeling verandert in maatwerk binnen de bestaande bouw
Monofunctionele gebouwen Multifunctionele gebouwen Meer multifunctionele gebouwen (functiemenging), minder vierkante meters per werknemer
Verzorgingsstaat / sturende overheid Participatiesamenleving / terugtrekkende overheid De financiering van bouwprojecten wordt steeds moeilijker in het reguliere circuit (banken, subsidies)
Papieren communicatie Digitale communicatie Kleiner ruimtebeslag door paperless office, sterke groei datacenters en distributiecentra om e-fulfillment te realiseren

Bron: Megatrends in de bouw (BouwKennis, 2016)

Demografische trendbreuk

De eerste grote verandering voor de utiliteitsbouw is demografisch van aard: de overgang van een werkende naar een zorgbehoevende bevolking. De hoeveelheid mensen tussen de 15 en 65 jaar, grofweg de potentiële beroepsbevolking, zal (bijna) niet meer toenemen tot 2040. Dit is voor de utiliteitsbouw zeer relevant, want er vindt hierdoor een verschuiving plaats in de gebouwbehoefte: de vraag naar vierkante meters kantoorruimte, winkels en scholen zal eerder afnemen dan groeien. De omvang van de totale gebouwbehoefte is dan ook min of meer bereikt. We gaan van een uitbreidingsvraag naar een kwalitatieve vervangingsvraag.

Tegelijkertijd stijgt de groep ouderen boven de 75 jaar juist explosief. Bovendien worden we gemiddeld ook steeds ouder. Door de vergrijzing wordt ons land geconfronteerd met een enorme zorgvraag. Doordat de zorgkosten flink leken te gaan stijgen, heeft de overheid besloten de financiering van de zorg te versoberen. Dat geldt ook voor de vergoeding van huisvesting in verzorgingstehuizen. Zorg van ouderen moet nu in toenemende mate worden opgevangen bij ouderen thuis of via mantelzorg.

Technologie als grote hervormer

De ICT-revolutie wordt vaak gezien als fenomeen van de jaren ’90. Dat was nog maar het begin, in feite komt de impact van de informatierevolutie nu echt pas los. De eerste vastgoedsector geraakt werd door technologie, was de kantorenmarkt. Door ICT-innovaties is kantoorpersoneel minder werkplekgebonden geworden. Flexplekken zijn de nieuwe norm, evenals part time thuiswerken. Dit drukt de behoefte aan vierkante meters kantoorruimte.

Consumeren doen we in toenemende mate via internet. Online winkelen leidt tot minder bezoekersstromen in en rond winkels, wat zorgt voor lagere winkelomzetten, lagere huurprijzen en leegstand aan de randen van de winkelgebieden. Het toenemende aandeel online in onze bestedingen zorgt ervoor dat de winkelvoorraad niet meer hoeft te groeien. Het winkelend publiek wil echter wel kwaliteit en vermaak. Herontwikkeling van bestaande winkelgebieden zal dus juist belangrijker worden in de strijd om de gunst van de consument. De overgang naar een ‘experience economy’ zorgt voor het versmelten van allerlei functies: een winkelcentrum ruimt een groeiend aandeel vierkante meters in voor horeca en ontspanning zoals bioscopen.

Functiemenging is niet alleen bij retail te zien, maar ook op andere plekken zoals in de samenklontering van zorg- en onderwijsfuncties. Exemplarisch is de opkomst van ‘Brede scholen’ en ‘Integrale kindcentra’. Hier zijn kinderopvang, peuterspeelzaal, basisonderwijs, naschoolse opvang en mediatheek in één gebouwd gevestigd. Hetzelfde is te zien in bijvoorbeeld de zorg, waar complexen ontstaan waar meerdere zorgvragen bijeenkomen in plaats van de focus op één doelgroep.

 

De groeiende online economie en de tegenkomende macht van de klant zet logistieke processen op zijn kop. Steeds meer bedrijven garanderen een levering binnen 24 uur, tot in de woonkamer aan toe. Het logistieke apparaat om dat waar te maken, moet zeer flexibel en fijnmazig zijn. Grote centrale distributiecentra worden opgetuigd om hieraan te kunnen voldoen. De bouw van distributiecentra is dan ook booming op het moment. Tegenover deze hoogwaardige logistieke kolossen staan de verouderde bedrijventerreinen.  Deze tonen aan dat onze economie radicaal is veranderd. Onze bedrijfsprocessen veranderen en het vastgoed moet daarin meegaan.

Tot slot heeft het aantal zzp’ers in onze economie een hoge vlucht genomen. De binding met de werkgever wordt dus steeds losser, waardoor bedrijven in moeten spelen op variabel vastgoed voor de werknemers. Dit leidt mogelijk tot kortere huurcontracten en meer onzekerheid over de hoeveelheid vierkante meters die organisaties aan moeten houden. Tevens zorgt de zzp-trend ervoor dat er meer verzamelgebouwen komen waar kleine bedrijven een deel huren. Dit past ook in de trend van start-ups, die zich voornamelijk in de grote steden concentreren (met name in Amsterdam). En koffietentjes in het centrum zijn ook populair voor studenten, freelancers en zzp’ers.

De bouwopgave is vooral creatief

Hét actuele probleem op de vastgoedmarkt is uiteraard de hoge leegstand. Bekend is de grote hoeveelheid overtollige meters kantoorruimte (17% van de voorraad) en winkelruimte (9% van de voorraad). Minder bekend, maar ook zeer prangend zijn de overschotten van bedrijfsruimte, agrarisch vastgoed, schoolgebouwen, politiekantoren, kerken en ander maatschappelijk vastgoed.

Deze hoge leegstandspercentages zijn een weerspiegeling van een economie in transitie. Consumptie en productie vinden op andere manieren plaats. Die overgang vindt vrij abrupt plaats door technologische innovaties. Daartegenover staan onze gebouwen. Stenen zijn geduldig, gebouwen kunnen eeuwen meegaan. Kortom, mensen veranderen en gebouwen niet. Dat zorgt voor allerlei gebouwen die niet meer passen bij het toekomstig gebruik ervan. En dat leidt tot structurele leegstand. Een groeiend onderdeel van de nieuwe bouwopgave zullen onder meer transformatie en kleine, multidisciplinaire gebouwoplossingen zijn. Aan de bouw is daarom de uitdaging om maatwerk en creatieve oplossingen te bieden!

Share This Post On

Submit a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

%d bloggers liken dit: